자영업자·소상공인이 알면 무조건 도움되는 임대차 상식 8가지 :: 팩트체커
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자영업자·소상공인이 알면 무조건 도움되는 임대차 상식 8가지

안녕하세요. 지난번에 자영업자가 알아야할 임대차상식 조금 썼었는데

정리해서 다시 올립니다

현직 변호사니까 내용은 믿으셔도 됩니다

일반적으로 알려진 내용들은 나름 안다고는 생각하겠지만

또 모르고 있는 리스크가 있을 수 있습니다. 잘못 알고 있는 것들도 있을 수 있고요.

지금 10분 투자해서 읽고 가면 수백 수천 아낄 수 있습니다

1. 임대차계약은 계약기간에 관계 없이 10년까지 연장 가능

예를 들어 계약을 1년만 체결하더라도 1년씩 연장해서 최대 10년까지 연장이 가능합니다

그렇기 때문에 계약을 3년 5년 이런 식으로 길게 체결할 필요가 없어요

계약이 이렇게 길면 중간에 이사를 간다든지 할때 문제가 생길 수 있습니다

그래서 계약기간을 1년으로 체결하고

계속 연장을 하는게 좋습니다

2. 묵시적 연장 활용

계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

임대인과 임차인이 계약에 대해 아무 말이 없으면 계약은 1년 자동연장됩니다

이걸 묵시적 연장이라고 합니다. 자동연장이라고 하죠.

만약 이 기간 사이에 임대인과 임차인이 명시적으로

우리 계약을 1년 연장합시다 이러면 명시적 연장이 되는겁니다

묵시적 연장은 명시적 연장에 비해 장점이 하나 있어요

묵시적연장은 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다(통지 후 3개월 후 해지됨)

그렇기 때문에 임대인이 먼저 연락이 와서 계약을 연장하자 이렇게 말하는 경우가 아니면

굳이 저희쪽에서 연락을 해서 명시적으로 연장을 할 필요가 없고

묵시적으로 연장되도록 냅두는 것이 좋습니다

3. 월세는 절대 밀리면 안된다

자영업을 하면서 적게는 수천에서 많게는 수억원을 투자하는데

임대인이 계약 연장안해주고 나가라 그러면 투자금 날리고 사업도 날라가거나 큰 손해를 봅니다

그래서 1번에서 쓴것처럼 법에서는 임대차기간을 10년을 보장하도록 하는거에요

그런데 여기 예외가 있습니다. 예외가 여러개 있긴 한데 가장 중요한게 월세를 밀리는겁니다

월세가 3개월치 밀리는 순간 10년 계약기간이 보장이 안돼요.

그렇기 때문에 언제든지 임대인이 계약기간을 연장해주지 않을 수 있어요

그리고 권리금도 보장이 안돼요.

그렇기 때문에 월세는 사채를 써서라도 밀리면 안되고요.

여기서 가끔 잘못 알고계시는 부분이 있는데

내가 보증금이 넉넉하게 있으니까 월세 조금 밀려도 상관없겠지

라고 착각하는 경우가 있어요

보증금이 얼마나 많던간에, 보증금이 몇억이 남아있어도

월세를 3개월 밀리면 임대인이 나가라그러면 나가야돼요

4. 재건축 리모델링은 보통은 무시해도 됨

가끔 건물을 재건축하거나 리모델링 한다고 계약연장을 안해주려고 하는 경우가 있는데(여기서 말하는 재건축 리모델링은 대단지, 동네 이런게 아니라 꼬마건물같은거 말하는거임)

계약을 하면서 우리 언제언제 재건축할테니 이때이때는 나가줘야한다 라고 적은 경우에는 계약에

따라서 나가는게 맞고요

그게 아니면 나갈 이유가 없습니다

건물이 낡아서 우리가 재건축해야되니까 나가라는 경우도 많은데

법적으로는 건물이 노후해서 안전사고 우려가 있는경우에 연장을 거부할 수는 있지만

정말 건물이 그렇게 위험하면 임대인이 아니라 임차인이 나가겠다고 애원을 하겠죠

한마디로 그냥 건물이 낡은거가지고는 위험하니까 나가라고는 못하고

이번에 일산에서 상가건물 기둥이 주저않은 정도는 되어야합니다

그러면 아마 임대인이 막 협박을 할거에요. 지금 재건축 늦어져서 발생하는 손해 다 청구하겠다고.

소송 해봐요 임대인이 99% 지고

임대인이 이긴다고 해도 손해배상 < 바로 퇴거할 경우 입는 손해입니다

5. 월세 인상 요구는 적당히 들어줌

임대인이 월세를 올릴 수 있는 방법은 딱 2가지입니다

첫번째는 계약연장할 때 임차인이 동의하는 경우

임차인 동의가 필요한거니까 월세인상 요구가 부당하면 동의 안해줘도 돼요

그런데 주변 상권이 갑자기 좋아졌다거나 장기간 월세가 동결되었거나 하면 동의해주는게 좋죠

임대인과의 관계유지도 중요하니까요

그런데 상권은 망해가고 장사는 안되는데 작년에 5% 올린 월세 올해 또 올리겠다고 하면

동의해줄 이유가 없습니다

그리고 보통 이런 임대인들은 어차피 10년 후에는 연장 안해주고 나가라고 할거기때문에

굳이 좋은 관계를 유지할 필요도 없죠

두번째 방법은 소송인데, 법적으로 소송을 할수 있다는거지 실제 소송 하는 경우는 없으니까 패스

6. 원상복구 범위 똑바로 써야함

공실 상태 상가나 건물을 들억가는 경우에는 나올때 공실 상태로 다시 만들어 두고 나오면 되니 문제가 없어요.

그런데 기존에 시설이 되어있는 상가나 건물을 들어가는 임차인은

여기서 나올때 이 상가 시설을 다 철거해서 완전 공실로 나올건지

아니면 들어올때 있던 시설을 그대로 둔 채로 나올건지 결정을 해서

이걸 명확하게 계약서에 적어놔야합니다

그리고 시설을 그대로 나올거라면 입주할 때의 상태를 사진으로 찍어둬야돼요

7. 권리금은 돌려받는 돈이 아니다

법적으로는 권리금은 보호되는 거고 다시 받는 경우도 많긴 한데 최악의 상황을 가정해서 말씀드릴게요

권리금을 주고 들어가시는 분들이 가끔 잘못 오해하시는게

내가 권리금을 주고 들어왔고 법에서도 권리금을 보호하니까

나올떄도 당연히 권리금을 받을 수 있겠지 이렇게 잘못 알고 계시는 분들이 있어요

일반적으로 임대인들이 임차인이 권리금 주고 받는걸 방해하지는 않는데

임대인들이 방해를 해야하는 경우가 있어요

임대인이 꼭 악덕이어서가 아니라

리모델링을 위해서 임차인들을 내보내야한다든지

새로 주선한 임차인 업종이 건물에 안 맞는다든지

이렇게 되면 권리금을 회수하는게 어려워져요

법적으로는 법이 있긴 한데 법 자체가 구멍이 있기도 하고

법대로 하더라도 소송을 해야되기 떄문에 많은 시간과 비용이 발생합니다

그리고 소송을 해도 권리금 전부를 받는다는 보장이 없죠

그래서 권리금을 주고 어디 들어가면

내가 이걸 나올때 다시 받고 나온다 이런 개념으로 들어가면 안되고

내가 이걸 몇년 이내에 회수한다 이런 식으로 접근해야돼요

8. 특약사항은 모두 문서로 적어둔다

계약과정에서 구두로 한 약속은

이론적으로는 계약의 내용을 이루기는 하지만 실질적으로는 그러한 구두합의를

증명할 수 없기 때문에 사실상 계약이 이루어지지 않은거라고 봐야돼요

그리고 가끔 구두로 합의했다고 해서 들어보면 실제 합의를 한게 아니고

그냥 협의과정에서 말만 오간 경우도 많아요

그래서 정말 중요한 사항은 항상 계약서에 기재를 해두어야되고

임대인이 말로는 해준다고 하는데 계약서에는 안 적어준다?

이건 합의도 안된거고 안해주겠다는걸로 이해해야됩니다.

나중에 소송을 가도 질 가능성이 매우 커요.

 

+새로 임대차계약체결할때나 권리금계약을 할때에는
변호사선임해서 계약서를 쓰는걸 추천드립니다

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